Сдача квартиры посуточно становится популярным бизнесом. А для лиц, посетивших в город с туристической целью или по рабочим делам, снимать такое жилье — очень выгодный вариант. Зачастую это выходит дешевле, чем номер в отеле, при лучшем качестве услуги. Выгода же для собственника – возможность заработать больше, нежели при долгосрочной аренде.
Однако вариант сдачи жилья на короткий срок имеет и отрицательные стороны, и в первую очередь они касаются арендодателя. Так стоит ли сдавать квартиру посуточно или лучше на длительный срок?
Общая информация
Требования к жилплощади
Рынок недвижимости внаем обширен, поэтому для успеха бизнеса ваша квартира должна отвечать определенным требованиям. Конечно, можно сдавать жилплощадь без ремонта и бытовой техники – некоторым достаточно кровати, душа и туалета. Но маленький холодильник должен быть. Все-таки большинство людей, выбрав квартиру, ожидают сервис. Что необходимо иметь в квартире, сдавая ее посуточно?
И главное – это чистота. Возможно, для кого-то она сыграет решающую роль в пользу выбора вашей квартиры.
Налогообложение
При сдаче квартиры в наем как физическое лицо, необходимо платить налог с получаемой прибыли. Ежегодно до 30 апреля (или до вечера первого рабочего дня, если 30 апреля выпадает на выходной) собственник должен сдать декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить 13% от полученного дохода в бюджет (30%, если срок постоянного пребывания на территории России менее 180 дней). Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, ставка будет другой.
Индивидуальный предприниматель может выбрать следующие варианты налогообложения:
- Общая система налогообложения. В отличие от физического лица, ИП в течение года вносит авансовые платежи (по требованию) и может уменьшить свой основной доход на профвычеты.
- Упрощенная система налогообложения. Выбирается ставка 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы». Более того, индивидуальный предприниматель может свой доход сделать меньше на сумму уплаченных за себя страховых взносов в 100% объеме и в 50% объеме на сумму страховых взносов, оплаченных за сотрудника.
- ИП на «патенте». В этом случае индивидуальный предприниматель платит 6% от предположительного дохода, установленного законом для данного вида деятельности.
Если уже открыто ИП или есть такая возможность, можете предварительно просчитать и выбрать наиболее выгодный вариант оплаты налогов государству.
Особенности договора для посуточной сдачи
Такой договор мало чем отличается от договора на квартиру, которую сдают на длительный срок. Типовой бланк можете скачать в интернете, по желанию изменив его: кто-то убирает ненужные на его взгляд пункты, кто-то дополняет. Но есть основные данные, которые в нем должны быть:
- Предмет договора.
- Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
- Стоимость аренды.
- Срок аренды (с уточнением времени заезда и выселения).
- Ответственность сторон.
Нужно сделать опись обстановки, чтобы не возникло спора в случае порчи имущества (при посуточной сдаче риск возрастает). Договор должен быть подписан с обеих сторон и составлен в двух экземплярах. Если сдаете жилье через агентство, эти хлопоты сотрудники возьмут на себя.
Уборка помещения
Сдавая квартиру на любой срок, в ней следует проводить генеральную уборку перед каждым новым постояльцем. Если сдаете жилье посуточно, делать это придется часто. Если между жильцами длительный промежуток времени, то влажная уборка необходима перед заселением новых постояльцев.
В сезон, если квартира находится в интересном с туристической точки зрения месте, жильцы могут часто меняться. В этом случае важно продумать время выселения одних жильцов и заселения других, чтобы остался зазор в пару часов для уборки. Нелишне прописать в договоре, что после себя квартиранты должны оставить чистую квартиру. Пол их заставлять пылесосить не нужно, а вот посуду помыть не помешает.
Плюсы сдачи посуточно
- Потенциально большая прибыль в сравнении с длительной арендой. Особенно если квартира расположена в туристическо-привлекательной части города.
- Если неожиданно понадобилось жилье (приехали погостить родственники), вы можете поселить их в квартире, никого специально не выселяя.
- Если решили продать квартиру, постоянные жильцы вряд ли согласятся на регулярные визиты риэлтора с потенциальными покупателями. В случае с посуточной арендой найти время, чтобы показать жилплощадь, намного реальней.
Минусы и возможные риски
- Риск попасть на мошенников, вероятность порчи имущества. Да и соседей будут волновать меняющиеся жильцы.
- При посуточной аренде много времени придется тратить на уборку помещения, контролировать его состояние.
- Если город непривлекателен для туристов и расположение квартиры неудобное, вряд ли можно рассчитывать на стабильный поток клиентов.
Как заработать на краткосрочной аренде
Чтобы заработать на посуточной аренде, нужно определиться, как именно хотите сдавать квартиру: самостоятельно или через риэлтора. Если решите воспользоваться услугами агентства, все хлопоты по поиску клиентов, демонстрации жилья, контролю заселения и выселения, составлению договора, взиманию оплаты будут полностью лежать на риэлторе. При этом ему нужно отдать часть дохода за работу. Если же не хотите делиться, всем этим заниматься придется самостоятельно. С чего же начать?
Примерный бизнес-план для посуточной аренды
Как выгоднее сдавать — посуточно или на длительный срок
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?
Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется — выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.
Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.
Мнения экспертов о таком бизнесе
Если послушать экспертов в вопросах недвижимости, можно понять, что мнения их кардинально отличаются.
Например, частный инвестор Георгий, вкладывающий средства в квартиры, считает, что сдача жилья посуточно – занятие неблагодарное, а прибыль – минимальная. Чтобы реально на этом зарабатывать, в распоряжении необходимо иметь несколько квартир в непосредственной близости друг от друга. Большую роль играет не только популярность района, но и самого города.
Риэлтор Юрий, напротив, считает такой вид бизнеса выгодным. Помимо сдачи собственной квартиры посуточно, он смог наладить отношения с соседями и сдавать также и их квартиры, заключив с ними договор субаренды. Все основные хлопоты он берет на себя, получая при этом неплохой процент от общего дохода. Такой заработок позволяет Юрию оплачивать ипотеку за свою квартиру и получать дополнительную выгоду.
Рантье Алиса, наоборот, считает, что брать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее посуточно не стоит. Возможно, прибыль будет больше, чем при длительной аренде, но это постоянный поиск клиентов, уборка, стирка и глажка белья, а разница на выходе может получиться минимальной.
Наиболее рентабельные формы сдачи посуточно
Существует несколько вариантов сдачи жилья:
- Собственная квартира (доставшаяся в наследство, купленная за наличные деньги, подаренная и так далее).
- Квартира, взятая в ипотеку.
- Квартира, которую вы вправе сдавать по договору субаренды.
Самый выгодный вариант для арендодателя – это собственное жилье. Правда, сдача квартиры по договору субаренды на первых порах может оказаться рентабельнее. Это происходит, если собственная жилплощадь требует капитального ремонта. Однако, впоследствии, своя квартира начнет приносить прибыль, которую не придется ни с кем делить.
Если планируете взять квартиру в ипотеку и погашать ее за счет прибыли, полученной от сдачи, лучше выбрать долгосрочную аренду. Сдавая посуточно, можно получить и большую прибыль, но в случае аренды на длительный срок, доход будет стабильным.
Если выбрали вариант субаренды, информируйте собственника о своих планах. На первый взгляд может показаться, что мало владельцев квартир согласятся на такие условия. Но если грамотно оформить договор, сложностей в поиске не будет.
Как заработать на сдаче квартиры к Чемпионату мира по футболу 2018
Летом в одиннадцати городах нашей страны будет проходить мировой Чемпионат по футболу. И уже сейчас болельщики ищут отели, квартиры, комнаты. Если провести анализ предложений, можно увидеть, что жилье в Челябинске на сутки с 15 по 16 июня в среднем обойдется в 10000-20000 рублей.
Если же выбрать даты 18-19 марта, средний ценник составит 2500 руб. То есть разница почти в пять раз. Отсюда следует, что заработать на сдаче квартиры к Чемпионату мира можно хорошо. Опытные арендодатели советуют не завышать цены слишком сильно. Проанализировав подобные предложения , следует остановиться на среднем варианте.
Если нет отдельной жилплощади – не беда. Можете сдать комнату или койко-место, уехав на дачу в дни чемпионата. Во избежание порчи имущества, заранее отметьте этот момент в договоре и запросите залог, который вернете квартиросъемщику при выселении – это дисциплинирует. Нелишне и застраховать помещение, хотя это актуальнее для тех, кто занимается бизнесом на постоянной основе.
Объявление лучше подать заранее. Уже сейчас очень много предложений на «горячие» даты. Но если не знаете, в нужное время, расстраиваться не стоит – спрос на ночлег будет с первых и до последних дней чемпионата. И это именно тот случай, когда неважно расположение квартиры – люди успешно сдают жилье даже в пригороде.
В заключение можно сказать, что к сдаче квартиры посуточно, как и к другому бизнесу, нужно отнестись с большой ответственностью – оценить все риски перед принятием окончательного решения. Если все-таки решили сдавать квартиру посуточно, сделайте ремонт, купите нужные вещи, застрахуйте жилье, зарегистрируйте бизнес и дайте броскую рекламу. Готовьтесь к непростым временам, так как это дело будет отнимать много времени.
Сдача квартир в аренду посуточно считается достаточно прибыльным бизнесом. Основным преимуществом является заработок с нуля без особых вложений в том случае, если хотя бы одна квартира для сдачи имеется. Она может достаться по наследству или ранее быть приобретенной в ипотеку. В этой статье мы рассмотрим бизнес-план посуточной аренды квартир собственником.
Резюме проекта
Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе. Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.
Общая характеристика квартир:
- Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
- 2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
- Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.
Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.
Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.
Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:
- Нестабильный спрос.
- Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
- Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
- Агрессивные конкуренты.
- Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.
Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).
Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.
Регистрация деятельности
Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.
Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.
Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.
Оснащение квартир
Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д. Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры. Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:
| Наименование | Цена | Количество | Сумма |
| Закупка материалов для косметического ремонта | 200 000 | 2 квартиры | 400 000 |
| Выполнение ремонтных работ | 150 000 | 2 квартиры | 300 000 |
| Диван большой раскладной | 40 000 | 2 | 80 000 |
| Кровать 2-спальная | 25 000 | 1 | 25 000 |
| Кресла мягкие | 15 000 | 2 | 30 000 |
| Кухонный гарнитур | 50 000 | 2 | 100 000 |
| Мини-холодильник INDESIT TT 85 | 11 000 | 2 | 22 000 |
| Стиральная машина INDESIT EWUC 4105 | 11 000 | 2 | 22 000 |
| Микроволновая печь | 5 000 | 2 | 10 000 |
| Телевизор | 30 000 | 2 | 30 000 |
| Интернет | 4 000 | 2 | 8 000 |
| Кондиционер | 10 000 | 2 | 20 000 |
| Гардеробная | 10 000 | 2 | 20 000 |
| Сантехника | 17 000 | 2 | 34 000 |
| Электрочайник | 2 000 | 2 | 4 000 |
| Жалюзи на окна | 1 000 | 5 | 5 000 |
| Тумбочки | 1000 | 4 | 4 000 |
| Элементы декора | 10 000 | 2 | 20 000 |
| Постельное белье | 2 000 | 5 | 10 000 |
| Посуда | 1 500 | 2 | 3 000 |
| Итого | 1 147 000 |
Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:
На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.
Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи. Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников. При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.
В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.
Маркетинг и реклама
Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.
Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:
| Наименование | Сумма |
| На досках бесплатных объявлений | 0 |
| На доске «Авито» в платном разделе | 5 000 |
| В газетах | 5 000 |
| В социальных группах на топовых местах | 5 000 |
| Объявления на улице | 500 |
| Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт) | 7 500 |
| Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир | 5 000 |
| Итого | 28 000 |
Доходы и расходы
Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:
На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.
Ежемесячные расходы
Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:
Доходы
Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.
В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:
При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:
- Будет отработана система привлечения клиентов.
- Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.
Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.
Проведем расчет на основе средних показателей доходности.
Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:
183 000 – 48 000 = 135 000.
Рассчитываем налоговую выплату:
135 000 х 6% = 8100 рублей.
Таким образом, чистая прибыль составит:
135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.
Рассчитываем рентабельность:
(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:
1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).
При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.
Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.
В итоге
Бизнес на посуточной аренде квартир даже очень прибыльный, однако в основном в том случае, если в наличии уже имеются одна и более квартиры в собственности. Если же вы планируете приобрести жилую площадь под аренду, то лучше ориентироваться на этот доход как на дополнительный. Спрос может неожиданно упасть на месяц или два, и, если у вас не будет источника дохода, за счет которого можно будет погашать кредит за квартиру, вы окажетесь без средств к существованию. Поэтому выходите на путь заработка по аренде недвижимости осторожно.
23.08.18 77 643 82
Опыт отельера
У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.
Марина Сметанина
сдавала квартиру посуточно
Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.
Как я сдавала квартиру
Подготовка квартиры
Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.
Исходные данные квартиры
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| Квартира не в центре, а в обычном спальном районе. | Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут. |
| Ремонт простой, морально устарел. | Современная мебель. |
| Нет кофеварки - прежним жильцам она была не нужна. | Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина. |
| Нет спального белья и полотенец - при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими. | Вокруг много супермаркетов и торговых центров. |
| Квартира небольшая, 35 м². | Дом по индивидуальному проекту. |
| Красивый вид на город с балкона на 24 этаже. | |
| Зеленый район, не перегружен транспортом. |
Плюсы:
- Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
- Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
- Зеленый район, не перегружен транспортом.
- Дом по индивидуальному проекту.
- Современная мебель.
- Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
- Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Минусы:
- Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
- Ремонт простой, морально устарел.
- Квартира небольшая, 35 м².
- Нет спального белья и полотенец - при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
- Нет кофеварки - прежним жильцам она была не нужна.
Что я докупила
При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.
Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни - считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.
Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.
30 000 Р
я потратила на дополнительные покупки
Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.
Квартира не в центре города - этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы - получился импровизированный лобби-бар с видом на город.
Площадь квартиры - 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.
Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.
На все покупки ушло примерно 30 000 Р .
width="1000" height="750" class=" outline-bordered" style="max-width: 1000px; height: auto" data-bordered="true"> Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р
за штуку, цветочки - в «Ленте» по 350 Р
Регистрация на сайтах
Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.
Самые неудобные условия у «Букинга». Регистрация объявления заняла полторы недели, с каждой сделки площадка берет 15% комиссии, а потом на нее добавляет еще и 18% НДС , если вы не ИП . Кроме того, деньги «Букинг» платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения гостя. Это значит, что если гость приехал в конце апреля, а уехал первого мая, то деньги я получу только 15 июня - через 40 дней после заезда.
Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия - всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.
На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» - на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.
На всех сайтах можно указать залог за сохранность имущества, который постояльцы платят при заселении. Я решила, что буду брать 2000 Р , и это себя оправдало: один раз я удержала из залога деньги за сломанный ключ, другой - оштрафовала за курение в квартире. Но почти всегда я возвращала деньги. Возможно, клиентов дисциплинировал сам факт залога, пусть сумма и небольшая. С другой стороны, мои основные конкуренты работают без залога.
2000 Р
я беру у клиентов в качестве залога
Где я разместила объявления
| Сайт | Комиссия | Дополнительные условия |
|---|---|---|
| Букинг | 15% | Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске. |
| Суточно-ру | 15% | Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление. |
| Эйр-би-эн-би | 3% | Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру - это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. |
| Циан | 0% | Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска. |
| Квартирка | 0% | |
| Яндекс-недвижимость | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
Букинг
Комиссия
Дополнительные условия
Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.
Суточно-ру
Комиссия
Дополнительные условия
Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.
Эйр-би-эн-би
Комиссия
Дополнительные условия
Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру - это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.
Циан
Комиссия
Дополнительные условия
Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.
Квартирка
Комиссия
Дополнительные условия
Можно продвигать объявление за деньги.
Яндекс-недвижимость
Комиссия
Дополнительные условия
Можно продвигать объявление за деньги.
Объявление об аренде
Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.
Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет - ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.
Цену я решила для начала сильно не снижать - поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!
Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.
Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.
Рейтинги и отзывы
С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 - клиентов какое-то время приходило меньше.
Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.
Сезонность
На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир - лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.
Все остальное время - это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.
От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней - посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.
В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.
Обслуживание гостей
Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.
При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.
С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель - переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.
3 раза
я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд
Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок - не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки - примерно 30% дохода.
У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:
- Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
- После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
- Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.
Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз - обычно больше одного клиента в сутки не бывает.
Доходы
При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы - это экономило еще 4500 Р . Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р . Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р .
Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30-50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.
Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.
50 000 Р
я зарабатываю в месяц летом и в праздники
В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50-60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.
Основные расходы - это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья - 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10-15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки - на совести арендаторов.
Что в итоге
Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.
Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон - на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.
Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.
В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.
Дефицит и дороговизна отелей в столице и других крупных городах сделали посуточную аренду для приезжих одним из наиболее удобных вариантов временного размещения. Парадокс, но снять отдельную квартиру с кухней и всем необходимым для жизни стоит меньше, чем приличный гостиничный номер. Спрос, естественно, подстегивает и предложение. Поэтому стоит ли удивляться, что краткосрочной арендой квартир занимаются все больше частных инвесторов, имеющих в своем арсенале одну-единственную «однушку», да и специализированных компаний, предлагающих клиентам помимо десятка и более квартир дополнительный сервис, в столице предостаточно. Времена, когда единственными риэлтерами, сдающими «квартиру на ночь», были бабушки на вокзале, прошли.
Аренда без будущего
«По цене стоимость посуточно сдаваемых квартир аналогична или дешевле гостиничного номера соответствующего уровня. Разница может достигать 20–30%, - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании “Инком-недвижимость”. - Кроме того, в распоряжении туриста или командировочного, приехавшего в столицу на несколько дней, находится полностью оборудованная кухня, где можно приготовить обед или ужин самостоятельно. А при размещении в отеле придется либо каждый раз оставлять немалые деньги в ресторане, либо искать приличное кафе или ресторан поблизости. И не факт, что достойное заведение окажется в двух шагах». В отеле придется заплатить за каждую дополнительную услугу - стирку и глажку рубашки, уход за обувью и т. п. В сдаваемой же посуточно квартире никто не будет предъявлять дополнительный счет за то, что наниматель пользовался утюгом, стиральной машиной или щеткой для обуви.
Что касается арендодателя, то для него основное преимущество краткосрочного бизнеса - возможность в любой момент без ущерба «выйти из проекта». Например, если квартира понадобилась для личных нужд - проживания самого владельца, его детей или родителей, арендодателю нет нужды ждать несколько месяцев, прежде чем закончится договор со съемщиком, как это часто бывает при долгосрочной аренде. Более того, договор аренды на длительный срок нередко предусматривает выплату неустойки нанимателям в том случае, если он разрывается по вине владельца квартиры. Съемщики же посуточных квартир редко заселяются дольше чем на десять дней.
Посуточная аренда имеет смысл, если вы собираетесь продать квартиру. Время экспонирования квартир может занять несколько месяцев, особенно сейчас, когда спрос даже на ликвидное жилье на предельно низком уровне, но не упускать же случая заработать на простаивающей в ожидании покупателя квартире. Посуточная сдача даст возможность организовывать показы объекта почти в любое время, при долгосрочной же аренде придется согласовывать время визитов с жильцами. Также «бизнес на сутки» оправдан как вариант диверсификации. Если у вас в собственности имеются две и более квартиры, то целесообразно одну из них сдать на длительный срок, а другую - посуточно. Тем более что в Москве сезонность туризма менее выражена, и поток приезжих стабилен круглый год.
На первый взгляд посуточная аренда выглядит даже более прибыльным делом, чем долгосрочная. «Стоимость небольшой двухкомнатной квартиры экономкласса с хорошим косметическим ремонтом, необходимой бытовой техникой и мебелью будет составлять порядка 3–4 тыс. руб. в сутки. Получается, что при сдаче такой квартиры на 20 дней в месяц можно рассчитывать на доход в размере 60–80 тыс. руб. В то время как при долгосрочной аренде ее стоимость будет в районе 35–45 тыс. руб. в месяц», - приводит пример Дмитрий Таганов. При этом в последнее время ставки на рынке долгосрочной аренды устойчиво снижаются, и доходность от нее сегодня не превышает 4–5%.
Ни гарантий, ни страховки
Но сказать, что бизнес от аренды жилья на короткий срок прост, нельзя. С ней связано куда больше сложностей, чем кажется на первый взгляд. Главная проблема посуточного арендодателя - отсутствие гарантированного дохода. При долгосрочной аренде достаточно один раз найти клиента, заключить контракт - и можно год жить спокойно, получая стабильный ежемесячный доход. А в случае с краткосрочной поиск новых постояльцев идет постоянно.
Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что этот бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. «Когда я сдавал ее по долгосрочному контракту, у меня всегда были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. Теперь же хлопот больше, а отдача меньше», - рассказывает он. Месяц на месяц не приходится. Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду еще на тот же срок. Но это был единственный случай. В остальное время квартира занята в среднем десять дней в месяц. «Впрочем, есть вполне объективные причины. Во-первых, зима не туристический сезон для Петербурга. Во-вторых, кризис. Основной контингент клиентов - туристы и командировочные, а количество и тех и других в последние месяцы существенно уменьшилось», - считает Дмитрий.
Менеджер по аренде жилого фонда компании «Петербургская недвижимость» Светлана Алексашина отмечает, что спрос на посуточное жилье неравномерный и действительно в большой степени зависит от сезона: «Перед Новым годом было достаточное количество желающих снять квартиру на несколько дней: многие иногородние приезжали к своим друзьям, родственникам, чтобы провести здесь праздники. Сейчас на рынке посуточной аренды затишье, но оно традиционно для этого времени года. Оживление, как и всегда, наступит в мае-июне: сезон белых ночей ежегодно привлекает туристов в город на Неве». Правда, в последнее время конкуренция на рынке посуточной аренды стала еще жестче: появились многочисленные мини-отели, и многие приезжие предпочли этот сегмент квартирам.
Есть, конечно, альтернативные пути, позволяющие обеспечить более стабильный поток жильцов. Но это уже варианты на любителя. Можно, например, сдавать квартиру под проведение праздников и вечеринок - для такой цели недвижимость в удобных районах всегда востребована. Но здесь нужно отдавать себе отчет в том, какие могут быть последствия для состояния квартиры. Никто, заплатив деньги, не будет бережно относиться к имуществу хозяев. Другой вариант - сдавать квартиры для сотрудниц сферы досуга. Это также гарантирует стабильную прибыль. «Но такие квартиры быстро приходят в негодность, - замечает один из арендодателей. - К тому же, когда квартира расположена в приличном доме, совершенно не хочется портить отношения с соседями».
Постоянный поиск клиентов отнюдь не единственная проблема, которая ждет арендодателя. Квартира, сдаваемая посуточно, требует гораздо больше внимания. После каждого клиента хозяевам необходимо приводить жилье в полный порядок, делать уборку, обеспечивать свежим постельным бельем и т. п. При этом такие объекты гораздо быстрее теряют свой вид. «Постояльцы меняются постоянно, и вовсе не факт, что все они будут крайне трепетно относиться к новой мебели и бытовой технике. Поэтому владельцу посуточной квартиры придется гораздо чаще делать косметический ремонт, чем в квартире, сдаваемой на длительный срок. А еще оплачивать страховку от риска ущерба», - говорит Дмитрий Таганов. Правда, как замечает питерский арендодатель Дмитрий К., покупка страховки слишком большая роскошь: СК либо вообще отказываются страховать такие квартиры, либо заламывают чересчур высокие тарифы.
При краткосрочной аренде куда выше риск столкнуться с мошенничеством или криминалом. Такой опыт был уже и у Дмитрия К. Под Новый год он приехал проведать квартиру, которая в это время пустовала, но обнаружил, что не может попасть внутрь: ключ по непонятной причине не подходил к замку. Присмотревшись к двери, Дмитрий обнаружил, что замок просто-напросто заменен. Пришлось вызывать сотрудника МЧС, который вскрыл дверь и впустил законного хозяина. Оказавшись в квартире, Дмитрий обнаружил множество чужих вещей, наряженную елку, бутылки с алкоголем - словом, явные признаки того, что квартира обитаема. Через некоторое время появился и новый «жилец», который встретил настоящего хозяина квартиры возмущенными вопросами о причинах пребывания последнего на территории чужой квартиры. Оказалось, что он снял квартиру через агентство недвижимости и заплатил сразу за три месяца вперед. Постепенно выяснились и детали мошенничества: незадолго до Нового года квартиру на пару дней сняла женщина, прибывшая, по ее словам, из Сочи. За столь короткий срок она успела сделать дубликаты ключей, а после своего официального «отъезда» она вернулась, поменяла замок и под видом риэлтера договорилась о сдаче квартиры другому человеку. Взяла с него предоплату - и исчезла в неизвестном направлении.
Дмитрию повезло: незаконный жилец освободил квартиру без претензий, и, кроме времени и нервов, хозяин не понес никаких потерь. Но при другом раскладе мошенница могла бы и не возиться с пересдачей, а просто вынести из дома все ценное имущество и технику. Чтобы минимизировать риски, следует по крайней мере снимать копию с паспорта клиента, но и это не застрахует вас от мошенников на 100%.
Доверие или самостоятельность?
Если вы хотите сдавать свою квартиру посуточно, перед вами два пути: передать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости или заниматься ее сдачей самостоятельно.
При доверительном управлении, с одной стороны, владелец избавлен от всех хлопот. С другой - остается риск мошенничества со стороны риэлтеров. Агенты могут просто обмануть, занизив количество дней, в течение которых квартира сдавалась, и часть дохода оставить себе. Не станешь же ездить ежедневно на квартиру и проверять.
Если вы берете дело в свои руки, то для поиска клиентов придется задействовать максимально возможное количество каналов информации. Впрочем, это не слишком сложно. Стоит набрать в «Яндексе» или другом поисковике слова «посуточная аренда» - и тут же перед вами на выбор откроются десятки сайтов агентств, предлагающих квартиры посуточно. Почти все они сотрудничают и с хозяевами квартир. От вас потребуется сделать стандартное описание предлагаемого жилья, указать все его основные параметры и сделать несколько фотографий (кухни, ванной и спальни). Фотографии и описание размещаются на сайте агентства. Владелец квартиры указывает, какую сумму он хотел бы получить за сутки, а риэлтеры добавляют поверх этой цифры свою накрутку. Например, если квартира «от хозяина» стоит 2 тыс. руб., то агентство выставит ее за 2,5–3 тыс. В данном случае обман со стороны посредников вряд ли возможен, так как агентство играет исключительно роль связующего звена. Оно направляет клиента, а уже контактирует с ним непосредственно владелец жилья: на нем и показ квартиры, и смена белья, и уборка, и самое приятное - получение оплаты. Затем он уже отдает комиссионные агентству.
При наличии нескольких квартир посуточная аренда превращается в полноценный бизнес, который требует не только первоначальных вложений, но и регулярных расходов. Необходимыми будут либо аутсорсинговые клининговые услуги, либо создание собственного подразделения эксплуатации, которое возьмет на себя уборку квартир, стирку и смену постельного белья, мелкие ремонтные работы и пр. Помимо обслуживающего персонала также необходим бухгалтер. Потребуется установить отношения с людьми, способными разрешить любую конфликтную ситуацию с жильцами. Важным элементом данного бизнеса является создание и продвижение эффективного сайта в интернете. «Это выглядит очень непросто, но на практике может оказаться наоборот. В процессе деятельности устанавливаются деловые отношения с определенными организациями, например с представительствами западных фирм, в результате чего данный бизнес становится более стабильным и безопасным. Более того, можно получать и дополнительный доход за счет оказания сопутствующих услуг: транспортных, туристических и т. п.», - рассказывает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Залог успеха
Не каждая квартира будет сдаваться одинаково успешно. Есть ряд параметров, от которых будет зависеть ее востребованность у потенциальных арендаторов. Во-первых, важно месторасположение такого жилья. «Для краткосрочной аренды особенно пользуются спросом маленькие квартиры в Центральном округе Москвы, например в сталинских домах. Также популярны районы, в которых находятся крупные выставочные центры», - говорит руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин. При этом остается важным параметр «пешая доступность метро» - точно так же, как при покупке или долгосрочной аренде.
Если квартира, сдаваемая на долгий срок, может быть минимально меблирована, то в случае с краткосрочной арендой такой номер не пройдет. Здесь должно быть все, дабы обеспечить жильцам комфортную альтернативу гостиничному номеру. Человек, приезжая в гостиницу, не заботится о том, чтобы взять с собой мыло, полотенце, зубную пасту, белье. Все это он получает на месте. При посуточной аренде нужно обеспечить то же самое.
В комнате должен быть удобный платяной шкаф и спальное место. Кухню обязательно нужно оборудовать холодильником, чайником и микроволновой печью. Последняя - более обязательный элемент, чем плита. «Мало кто из приезжающих занимается серьезной готовкой. Они либо едят в кафе, либо предпочитают купить готовую еду и разогреть ее», - рассказывает риэлтер Сергей. В комнате обязательно наличие телевизора, также в последнее время востребованным стал DVD-плеер. Такие мелочи нередко играют важную роль, тем более что конкуренция на рынке посуточной аренды велика, а разницы в ценах практически не наблюдается.
Краткосрочная аренда: PRO & CONTRA
1. Потенциально более высокий доход, чем при долгосрочной аренде.
2. Возможность в любое время выйти из бизнеса.
3. Свободное распоряжение квартирой (можно в любое время продать, поселить родственников и т. п.).
1. Отсутствие гарантированного дохода.
2. Необходимость постоянного поиска новых клиентов.
3. Квартира чаще требует ремонта, быстрее теряет товарный вид.
4. Более трудоемкий бизнес: квартиру нужно приводить в порядок после каждого клиента, необходимо обеспечивать жильцов полным «гостиничным» набором - бельем, посудой, мебелью и бытовой техникой.
Подбор квартиры для посуточной сдачи, выбор своей целевой аудитории и прозвон конкурентов, работа с входящим трафиком. Кому лучше сдавать жилье посуточно? В каких районах искать аренду? Анализ рынка недвижимости.
Предлагаю готовую схему бизнеса «Сдача квартир посуточно». По сути, это готовый бизнес план.
- Квартиры
.
- Что сдавать: квартиры, дома, комнаты, кровати.
- На какой срок сдавать: длительно, посуточно, по часам.
- Где найти квартиры.
- Свое жилье. Это минимальные затраты, включая коммунальные платежи и электроэнергию.
- Арендованное жилье. Вы платите арендную плату и коммунальные платежи.
- Смежная аренда. Затраты 50/50 и затраты только на уборку.
- Что должно быть в квартире.
- Обязательно: чайник, кружка, тарелки, ложка столовая и десертная, вилка, нож и разделочная доска, мыло, туалетная бумага, одеяло и подушка, чистое постельное, полотенце, кровать.
- Дополнительно: плита (электро или духовая), душевая или ванна, микроволновка, утюг и гладильная доска, стиральная машина, сушилка для белья, кастрюли и дополнительная утварь, шкафы, тумбы и комоды, диван, кресла, телевизор, обогреватель, чай, кофе, сахар, соль,
подсолнечное масло, освежитель воздуха, шампунь, гель для душа. - Люкс вариант: халат, тапочки, дополнительные полотенца, кабельное/спутниковое ТВ, интернет (wi-fi), зубная паста и щетка, орг. техника, цветы, дополняющие интерьер вещи.
- Уборка.
- Кто убирается. Если горничная, ей оплата ежемесячная, сдельная (за выполненную работу), почасовая, поквартирно. Либо убираете вы сами.
- Что нужно: моющие средства, инструкция по уборке, перечень имущества.
- Конкуренты.
- Виды конкурентов: гостиницы, мини-отели и дома, квартиры посуточно, хостелы, общежития.
- Как взаимодействовать: сотрудничать (обмен клиентами, согласование цен), конкурировать и враждовать, не замечать (работать одному).
- Прием и выполнение заказа.
- Узнать по телефону: дата заезда и выезда, количество заезжающих человек, что требуется (комната, квартира, номер, койко место),
необходимые удобства. - Проверить, что могу предложить.
- Перезвонить: уточнить дату и время заезда/выезда, сказать о необходимых документах + залог, согласовать цену проживания за сутки,
назначить встречу для передачи ключей, предложить свободные даты заезда, рассказать о доп. опциях. - Встреча: взять 100% предоплату, взять залог, взять копию паспорта, заключить договор, рассказать о правилах поведения, отдать ключи, договориться о встрече и созвоне.
- Прием квартиры: созвониться и уточнить продление, встретиться, проверить квартиру (при обнаружении недостатков составить акт и взять сумму ущерба, если все в порядке — вернуть залог), договориться о новой встрече.
- Узнать по телефону: дата заезда и выезда, количество заезжающих человек, что требуется (комната, квартира, номер, койко место),
- Реклама : интернет, газеты, ТВ, визитки, банеры и растяжки, объявления на столбах и досках объявлений.
- Налоги
.
- Юридическое лицо: 6% или 15%.
- Физ. лицо: 13%.
- Патент.
Шаг 1: Выбор стратегии
Предлагаю вам выбрать одну из двух действующих стратегий и придерживаться своего выбора в дальнейшем.
Медленный старт — через агента посуточной аренды. Вы запускаете трафик, делаете одностраничный сайт (лендинг) и льете трафик на партнерскую сеть.
Основные преимущества:
- Меньше рисков. Вы начинаете бизнес практически без капиталовложений.
- Получаете опыт, «не набивая шишки»: опыт общения с клиентами, опыт взаимодействия с партнерами.
Быстрый старт. Это старт с капиталовложениями. Это могут быть как личные средства, так и заемные (на запуск первого объекта). Советую использовать этот путь, т.к. к успеху вы придете гораздо быстрее.
Шаг 2: Определение целевой аудитории
Следующий шаг — определить свою целевую аудиторию.
Большинство новичков постоянно совершают одну и ту же ошибку — они не выделяют свою целевую аудиторию, подстраивая бизнес одновременно под всех людей. Это неправильно. Постоянно работайте на портретом вашего клиента.
- Определитесь с категорией клиента: командированный, гости города, местные пары, компании (вечеринки, мероприятия — с ними работать сложнее). Возможно определить несколько групп, по приоритету. Рекомендую ориентироваться в первую очередь на командированных, т.к. они снимают на сутки-двое, хорошо платят, меньше рисков, стабильны.
- Если стоит выбор, кого заселять — командировочных или гостей города — заселяйте первых. Они менее требовательны, не просят скидки и допы, плюс заработок на документах для отчета о командировках (наша маржа).
Шаг 3: Обзвон конкурентов по составленной легенде
Например, вы хотите работать с командированными людьми. Пишите на листочке свою историю, что предстоит командировка и вы выбираете себе жилье на пару дней. Т.е. вы «прощупываете» рынок в своем городе.
Выбираем топовые площадки: Авито, Яндекс.Недвижимость в регионе, где вы живете, выбираете лучшие районы размещения, где больше концентрация вашей целевой аудитории. И тогда формировать свой квартирный фонд в этом радиусе — это будет самым правильным стратегическим решением. Вы будете получать бОльшие деньги.
Всегда исходите из того, что хочет клиент!
Итак, обзваниваем конкурентов по выдуманной истории, просим скидки, дополнительные услуги. Лучше включить запись разговора, чтобы потом записать, что будут говорить конкуренты.
Обзвон лучше начинать с небольших агентств, собственников, у которых пара квартир. Так вы «набьете руку»и более уверенно начнете говорить с топовыми конкурентами.
Используйте подставную сим-карту, чтобы потом нельзя было вас найти, что вы сдаете недвижимость.
Шаг 4: Прощупываем входящий трафик
Цену выставить на 200-300 р. дешевле, чем у конкурентов. И замеряйте входящий поток звонков.
На этом этапе мы партнеримся (с конкурентами). Т.е. люди приходят, мы отдаем их партнерам — звоним с фейковой сим-карты и договариваемся о жилье + скидка. Если возникает разница, кладем себе в карман.
Шаг 5: Поиск квартиры
На этом этапе ищем и покупаем (арендуем) жилье в нужном районе. Учитывайте влияние сезонности на поток клиентов в определенные районы города.
Особо обращайте внимание на квартиры вблизи крупных предприятий, по автобусным маршрутам, около крупных магазинов, у метро, где проходят ярмарки, выставки.
В первое время будет очень сложно найти нужные квартиры под аренду — весь рынок заполонили агентства. Поэтому ищем по друзьям, знакомым, родственникам. На крайний случай обращаемся к агентам.
Итог: по такой схеме (из 5 шагов) вы выбираете каждую квартиру для сдачи. Тестируйте разные квартиры (студии, двушки, трешки).
Всегда ведите учет расходов и доходов по каждому жилому объекту. Из бесплатных и удобных приложений советую использовать google word и google excel.
1-комнатная квартира = 2 студии под сдачу
Весьма неординарным решением будет покупка 1-комнатной квартиры по схеме деления квартиры на 2 студии.
Бизнес идея: деление квартир, домов, таунхаусов на студии и сдача их посуточно в аренду.
Берем одну 1-комнатную квартиру и делим ее на два номера гостиничного типа. Возможна сдача как два раздельных номера или как 2-комнатную квартиру с санузлом и кухней в каждой комнате.
В этом случае ваша доходность вырастает на 80%, чем если вы вы сдавали просто 1-комнатную квартиру.
С арендуемой квартирой такое сделать невозможно, а вот с собственной или взятой в ипотеку возможно. Но здесь есть существенный минус — это шумоизоляция . Ваши гости будут слышать громкий разговор, телевизор и музыку из соседней студии. Здесь нужно заранее продумать шумоизоляцию между студиями внутри квартиры.
Инструментарий арендодателя
Нюансы работы
- Тестируйте спрос: выставляйте одну квартиру как 1-комнатную, 2-комнатную и 3-комнатную.
- Одну и ту же квартиру выставляйте с разными фотографиями. Т.е. квартиру у вас одна, вы делаете просто несколько объявлений о сдаче.
- Будьте готовы сдать двушку или трешку по цене однокомнатной или со скидкой для постоянных клиентов.
- Цель посуточной аренды — ни дня простоя. Всегда идите навстречу клиенту, делайте скидки, но не демпингуйте местный рынок аренды жилья.
- Дружите с конкурентами. Вы всегда сможете договориться с ними о ценах (не демпинговать) или перекинуть «лишних» людей к ним в случае взрывного спроса на квартиры.
- Квартира должна отвечать по удобствам своей цене. Вы не можете сдать за 1000р. квартиру vip-клиенту, который привык жить в дорогих апартаментах.
- Постоянно следите за чистотой в квартире, за посторонними запахами.
- Ищите нестандартные способы для рекламы вашего жилья.
- Не спешите заселять малолеток и молодежь, они разгромят вам всю квартиру. Лучше передайте их своим конкурентам, пусть те сами решают, заселять их или нет.
- 30% от прибыли тратим на рекламу и улучшение сдаваемых квартир.
- Рекомендую брать залог 1500-2000р., чтобы клиент потом вернул вам ключи + защита от воровства и повреждения имущества.
- Используйте тревожную кнопку в каждой квартире.
Лайфхак
С установкой онлайн касс можно продавать чеки другим. И поверьте, таких обращений к вам будет много. Например, у вас ИП на 6% налогообложения. Вы можете продавать чеки за 15-20% от суммы, т.е. 9-14% кладете себе в карман. Эти деньги с лихвой покроют все дополнительные расходы, связанные с установкой онлайн касс.
Не нужно думать, что если у вас маленький город, у вас не будет работы. Работа есть даже в городках от 30.000 человек, но часто и меньше, если в городе работают градообразующие предприятия, заводы.
В больших городах клиенты будут всегда, даже если рынок полон конкурентов. Умейте договариваться, обмениваться клиентами, и работа пойдет.
Еще один момент. Собственники жилья (если вы арендуете квартиру) часто боятся, что вы устроите притон из посуточной аренды: разврат, дискотеки, молодежь, мусор, жалобы соседей. Во-первых, отсеивайте «плохих» клиентов, а во-вторых, гарантируйте чистоту и тишину в квартире. Многие собственники идут навстречу и сдают на «испытательный срок» — 1 месяц. Как правило, их все устраивает, и аренда продляется.
Всегда работайте официально, держите наготове документы о ведении вашего бизнеса. Бдительные соседи могут вызвать участкового или управляющую компанию, когда видят постоянно новых жильцов. Особенно бабушки. Ведите учет своих клиентов, кто и когда приехал.
С собственником лучше заключить договор аренды на 11 месяцев с правом пролонгации, чтобы лишний раз не светить самого собственника. В случае какого-то инцидента вы будете застрахованы.
Плюсы и минусы работы с конкурентами
Конкуренты могут подкидывать вам «лишних» клиентов, когда у них все квартиры заняты. Это возможно, если у вас есть взаимные договоренности по обмену.
Вы можете проводить анализ работы конкурентов: стоимость заселения, поток клиентов, какие квартиры ходовые (в каких районах), на сколько по времени заселяются клиенты.
Вы всегда будете в курсе колебания цен на рынке. Ваши конкуренты снижают цены на аренду? Значит рынок стоит, и вам стоит последовать их примеру. Цены пошли вверх? Не зевайте и повышайте цены в своем регионе, не демпингуйте рынок.
Обменивайтесь «черным списком» нежелательных гостей. Берите в залог некоторую сумму при их заселении. Также с некоторыми конкурентами можно вести общую базу клиентов разных категорий: командировочные, vip-клиенты, гости города, бюджетные.
Всегда взаимовыгодная работа — выручка в простоях. Обычно конкуренты платят вам комиссию за приведенного клиента.
Основной минус : если вы переселяете своих клиентов к конкурентам, они могут остаться там надолго, продлевая и продлевая свое проживание. И конкуренты отказываются вам платить комиссию (клиент-то наш!) .Тогда вы теряете большую прибыль, некоторые клиенты уходят к конкурентам и живут только у них.
Конкуренты могут делиться с вами «плохими» клиентами — шумными компаниями, кто ворует по мелочам, молодежь. Селить таких людей вы будете на свой страх и риск.
Конкуренты могут демпинговать рынок (площадки на booking и airbnb) аренды, предлагая цены в 1,5-2 раза ниже рыночной цены.
Изучаем спрос, предложение и цены на квартиры
Перед сдачей квартир посуточно нужно определиться, какая цена для вас приемлема (с учетом всех расходов + субаренда, если вы тоже арендуете), какой спрос на квартиры в вашем регионе, ценовая политика конкурентов.
Рассмотрим на примере Екатеринбурга, сайт Авито, раздел недвижимость.
Более объективный сайт по аренде — Airbnb. Здесь фотографии квартир не могут отличаться от оригинала. И если собственник пишет малую цену, он должен за нее сдать, повышение цены после бронирования недопустимо. Выставляйте на этой площадке только реальные объявления. Для исследования рынка (фейковых объявлений) лучше подойдет Авито.
При конечном выставлении цены на квартиры вы должны понимать, что вы ее должны окупать вообще-то, а не заниматься благотворительностью. Поэтому ставим стандартную цену, не демпингуем рынок ради получения эконом-клиентов.